万科集团项目设计成果标准-第一到第五部分(已修改)

万科集团项目设计成果标准-第一到第五部分(已修改)

【正文】万科集团项目设计成果标准－总则 1为统一万科集团各房地产项目设计的标准，规范房地产项目设计的内容和深度万科集团项目设计成果标准-第一到第五部分(已修改)，达到“提高设计质量、保证项目进度、控制项目开发成本”的目的，特制定本标准。 万科集团各房地产项目设计均应按照本标准执行。对本标准未涉及的部分，应执行国家、当地现行的有关规范、规程和标准。 本标准是依据国家有关规范与标准万科设计管理标准化文件，并总结万科集团以往房地产项目开发经验编制而成。 本标准遵循以下原则编制： ① 设计与市场、成本相结合的原则； ② 管理和技术相结合的原则； ③ 计划管理的原则； ④ 检查与反馈的原则。 本 标准的执行责任人为万科集团属下各房地产公司主管设计业务的负责人。本标准与准则解释权属万科集团规划设计部。 第一部分 总 则 万科集团项目设计成果标准－投资分析 2本阶段工作重点 收集项目基础资料 完成规划设计草案及可行性分析 完成《项目设计工作控制性计划》 完成《项目可行性研报告－规划设计部分》 第二部分 投资分析阶段成果标准 万科集团项目设计成果标准－投资分析 3 目 录 1. 项目基础资料„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4 宗地自然条件 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ „„„ 4 宗地社会条件 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 6 竞争楼盘 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 8 2. 规划设计的可行性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 12 3. 规划设计草案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 14 规划设计的初步概念 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 14 规划设计草案 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 14 4. 《项目设计工作控制性计划》 „„„„„„„„„„„„„„ „„„„ 18 5. 范例 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ „ „„„„„„ 19万科集团项目设计成果标准－投资分析 4 1 项目基础资料宗地自然条件宗地自然条件表一表 填表人：填写日期：年 月 日 土地名称 /项目名称 图纸、图片名称 内容要求 完成情况 宗地位置 宗地城市位置图 表达宗地在城市范围内的位置，可在城 市地图基础上制作 已制作 宗地区域位置图 表达宗地在城区范围内的位置，可在城 市地图基础上制作 已制作 宗地现状 宗地红线图 宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高 已收集 宗地现状照片 标明拍摄点与目标点位置 已制作 宗地地形图 宗地为复杂地形时，表达现状地形、 标高（等高线）、现状地貌 已收集 宗地绿化植被与 水面分布图 植被与水面的定位 已制作 说明： 1. 本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。应在投资分析阶 段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。 2 . 投资分析阶段，若政府提供的 “宗地红线图”、“宗地地形图” 深度不足，则应在设计前期阶段落实并确认此二图纸。 万科集团项目设计成果标准－投资分析 5 宗地自然条件表二表 填表人：填写日期：年 月 日 土地名称 /项目名称 城市 气温 常年绝对温度 最 高℃ 最 低℃ 平 均℃ 城市 风象 主导风向 风向频率玫瑰图（另附图） 已收集 空气 质量 宗地空气质量状况 空气质量良好 空气质量较差，需进行检测 水文 宗地内有无地表水 池塘水渠 宗地周边有无地表水 江 河湖海 水渠 周边地表水常年水位 (黄海高程 )M 周边地表水最高控制水位(黄海高程 )M 地下水位标高 (黄海高程 ) M 宗地内水质状况 水质良好水质较差，需进行检测噪音 宗地噪音状况 周边无噪音源 周边有噪音源，需进行检测 宗 地 有无 特 殊地下物 冲沟 有无 暗河 有无 古墓 有无 化石 有无 地下军用设施、管线 有无 地下油罐房 有无 其它大型地下建筑物、 有无 说明： 1．依据 宗地社会条件表一（ 表 ） 的 周边公共设施图，当周边存在污染源与噪声源时万科设计管理标准化文件，应结合实地具体情况判断是否对宗地空气质量状况、水质状况、噪声状况进行检测；决定进行检测后应附各项检测报告。对于尚未达到饱和通车的道路，应根 据道路等级预测饱和通车时的噪音。 2．当存在特殊地下物时需另附文对其进行详细说明。 万科集团项目设计成果标准－投资分析 6宗地社会条件宗地社会条件表一表 填表人：填写日期：年 月 日 土地名称 /项目名称图纸名称内容要求 完成情况 区域现状图 表达宗地所处区域（道路、周围建筑物等） 的现状特征 已收集 区域总体规划图 表达政府对宗地所处区域的规划设想和建设计划 已收集 区域交通分析图 表达地铁、轻轨、公交流线及宗地附近站点； 表达私家车赴宗地的可选路线 已制作 周边交通分析图 表达宗地周边道路名称、级别、尺寸及拟建 道路的拟建时间等 已制作 周边道路断面图 表达宗地块周边道路断面各分项尺寸 已制作 周边公共设施图 表达宗地周边存在对项目设计存在影响的公共建筑名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间； 表达对项目设计存在有利与不利因素的设施 ：广场、公园、城市雕塑，高压线、变电所、 烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音和污染的设施 已制作 市政管线图 表达给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、 宽带等接口位置、管径、埋深、标高等 已收集 说明： 1. 本表格所列为描述宗地社会条件所需的图纸目录万科集团项目设计成果标准-第一到第五部分(已修改)，应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料。万科集团项目设计成果标准－投资分析 7 宗地社会条件表二表 填表人：填写日期：年 月 日 土地名称 /项目名称当地政策法规要求 日照间距系数消防间距无特殊要求 其它间距无特殊要求 规划设计要点 总用地面积 ha 暂无要点 总建筑面积m178。 容积率建筑密度绿地率车位总数限高要求层 或m配套的名称 与面积要求退红线要求万科集团项目设计成果标准－投资分析 8竞争楼盘信息 竞争楼盘列表竞争楼盘列表表 填表人：填写日期： 年 月 日 编号 楼盘名称 发展商所处地段 价位 /平米 1234其 他 说 明 确 认 栏 市场营销部门经手人：年 月 日 市场营销部门经理：年 月 日设计部经理：年 月 日 1. “竞争楼盘”， 是指区域内与本项目地理位置、市场定位、产品类型等方面存在相似性，可能与本项目产生竞争的楼盘。 2. 本列表中的竞争楼盘，须由设计部与市场营销部门共同确认。 万科集团项目设计成果标准－投资分析 9 竞争楼盘设计信息 竞争楼盘设计信息表一表 楼盘名称 位置 规划 总用地面积 M178。 总建筑面积 M178。 容积率 绿化率 总户数 户 车位数 地面 个 地下 个 建筑 住宅总面积 M178。 住宅产品类型 独立别墅联排别墅平层公寓花园洋房 小 高层高层其他 住宅结构形式 会所面积 M178。 会所个数 商业面积 M178。 租售 幼儿园 班 小学 班 景观 周边自然景观 有 无 景观设计面积 M178。 包含项目 游泳池 室外 M178。 室内 M178。 水景 /喷泉 个 儿童游戏场 组 硬地活动场 个网球场 个 羽毛球场 个 其它说明： 竞争楼盘， 需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研，可酌情选择完成 。 万科集团项目设计成果标准－投资分析 10竞争楼盘设计信息表二表 楼盘名称 位置： 该楼盘的主要卖点、所采用的新概念新技术 设计资源 设计内容 设计单位名称 规划 建筑 方案 施工图 景观 方案 施工图室内 装修部品标准 室 外 墙面一 墙面二 窗 白铝 彩铝 塑钢 其它 公共室内 电梯品牌 电梯厅 装修标准 其它 住 宅 室 内 毛坯房 标 准装修 提供 不提供 装修套餐 项目 品牌或材料 入户门 /内门 地板 洁具 厨柜 吊顶 其它 说明： 竞争楼盘，需完成表格内全部内容。若用于其它楼盘的考察和调研万科设计管理标准化文件，可酌情选择完成。 万科集团项目设计成果标准－投资分析 11竞争楼盘设计信息表三表 楼盘名称 位置 户型 编号 户型种类 面积 (M178。) 实用率 (%) 比例 备注 主力户型编号为 : 户型特色评述：（应附图表达） 说明： 1. 实用率国家规范无定义，为房地产销售中使用的指标，通常为：单 套内建筑面积 /单套 商品房销售面积（套内建筑面积＋按规定应分摊的公共建筑面积）。 2. 单套内建筑面积 包括套内的使用面积、墙体面积及阳台面积。 3. 单套内使用面积 住宅房间实际能使用的面积 ,不 含 墙、柱等结构构造和保温层的面积 。 万科集团项目设计成果标准－投资分析 12 2 规划设计 的可行性分析依据宗地自然条件表一 （ 表 ） 的内容，分析宗地自然环境对规划设计的影响。如：依据宗地地形图分析建筑与产品的排布可能性；依